Při stěhování z nájemního bytu nemusí nájemník dostat zpět jen složenou kauci. Podle zákona má totiž nárok také na úroky z kauce, které musí pronajímatel při ukončení nájmu vyplatit. Málokdo o tom ví, přitom v některých případech může jít až o desítky tisíc korun.
Právě proto stojí za to připomenout pravidlo, které v českém právu platí už řadu let, přesto o něm někteří nájemníci vůbec nevědí. Kvůli neznalosti svých práv tak mohou při stěhování z bytu přijít o peníze, na které mají ve skutečnosti nárok. V některých případech přitom může jít až o několik desítek tisíc korun. Pro samoživitelku se dvěma dětmi to může být výrazný přínos do rodinného rozpočtu.
Kauce slouží pronajímateli bytu jako finanční záruka pro případ problémů během nájmu. Může pokrýt například nezaplacené nájemné, nedoplatky za služby nebo škody, které by nájemník mohl v bytě způsobit. Někteří majitelé bytů však u kaucí stále chybně předpokládají, že jde o peníze, které mohou držet bez jakéhokoli zhodnocení. Podle legislativy ale nájemci náleží nejen vrácení samotné kauce, ale podle § 2254 občanského zákoníku také vždy úroky, které se k ní vážou.
Složení kauce přitom není povinnost daná zákonem. V praxi se tak lze setkat i s nájemními smlouvami, kde žádná kauce požadována není. Pokud ji však pronajímatel stanoví, její výše nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného.
Kolik může nájemník získat na úrocích z kauce
Pro ilustraci uvádíme modelový příklad: Nájemník si pronajal byt v Praze na Chodově s měsíčním nájemným 28 000 korun. Pronajímatel proto mohl při podpisu smlouvy požadovat kauci až do výše trojnásobku nájmu, tedy 84 000 korun. Smlouva byla uzavřena 1. března 2021 a skončila 1. března 2026.
Během této doby nájemce byt nepoškodil, nájemné se službami platil řádně a z kauce nebylo nic čerpáno. Majitel bytu mu proto musí při ukončení nájmu vrátit celou složenou jistotu ve výši 84 000 korun. Vedle toho má nájemník nárok také na úroky z této kauce. Podle kalkulačky na webu Sdružení nájemníků ČR by v tomto případě úroky činily zhruba 31 500 korun.
Jak se úroky z kauce počítají
U nově uzavíraných nájemních smluv by ale výše úroků z kauce byla nižší. Důvodem je současná průměrná úroková sazba u spotřebitelských úvěrů, která se nyní pohybuje okolo 8 %.
Výše úroků vychází ze zákonné sazby. Upravuje ji § 1802 věta druhá občanského zákoníku, podle kterého platí, že „nejsou-li úroky stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“.
Pronajímatel nemůže zákonnou úrokovou sazbu ve smlouvě nijak omezit. Vyplývá to přímo z občanského zákoníku. Nárok na úroky z kauce tak mají všichni lidé, kteří bydlí v nájemním bytě a složili kauci. Platí to i tehdy, když se o úrocích smlouva vůbec nezmiňuje.
Občanský zákoník sice stanoví, že nájemci náleží úroky ve výši zákonné sazby, konkrétní číslo ale neuvádí. V praxi se proto vychází z úroků obvyklých u spotřebitelských úvěrů poskytovaných bankami. Jinými slovy se na kauci pohlíží podobně, jako kdyby nájemník pronajímateli poskytl finanční prostředky k dočasnému využití. Pronajímatel může s penězi složenými jako kauce během trvání nájmu nakládat podle svého uvážení.
Úroky se počítají od okamžiku, kdy byla kauce složena, až do chvíle, kdy je nájemci vrácena. Pokud si obě strany ve smlouvě výslovně nesjednají jejich pravidelné vyplácení například jednou ročně, dochází k jejich vyrovnání zpravidla až při ukončení nájmu.
Je také dobré připomenout, že tato pravidla se vztahují především na nájem bytů. U pronájmu nebytových prostor určených k podnikání bývá vyplácení úroků z kauce ve smlouvách často výslovně vyloučeno. Na rozdíl od nájmu pro soukromé účely to legislativa umožňuje.
Když pronajímatel úroky z kauce nevyplatí
Může se stát, že majitel bytu po skončení nájmu vrátí pouze samotnou kauci a o úrocích nechce vůbec slyšet. V takové situaci je vhodné nejprve zaslat písemnou výzvu, ve které nájemce požádá o vyplacení úroků z kauce. Výzvu je vhodné odeslat doporučeně na adresu pronajímatele, případně prostřednictvím datové schránky.
Pokud pronajímatel na výzvu nereaguje nebo peníze odmítne vyplatit, může se nájemce obrátit na soud a požádat o vydání elektronického platebního rozkazu. Má také právo žádat zákonný úrok z prodlení za dobu, po kterou mu pronajímatel úroky z kauce nevyplatil.
Na uplatnění svého nároku má nájemce podle legislativy poměrně dlouhou dobu. Ode dne, kdy měla být kauce včetně úroků vyplacena, běží podle občanského zákoníku tříletá promlčecí lhůta, během které je možné obrátit se na soud.
Na neochotné pronajímatele, kteří nechtějí vyplatit úroky z kauce, může často zapůsobit už samotná předžalobní výzva. Pokud by se spor dostal až před soud, je pravděpodobné, že by nakonec museli uhradit nejen dlužnou částku a úroky z prodlení, ale také soudní poplatky.
Zdroje: občanský zákoník, Sdružení nájemníků ČR
MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT: Rozdíl přes 400 korun na stejném nákupu. Otestovali jsme iTesco, Košík a Rohlík
